자녀에게 주택을 임차하는 경우 증여세 과세여부 등

직계존비속에게 재산을 양도한 경우에는 직계존비속에게 증여한 것으로 추정하는 것으로 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에는 증여추정을 적용하지 아니함

[회신] 귀 질의의 경우 종전 질의회신문(재산세과-032, 2013.01.25, 상속증여세과-216, 2014.06.24, 재산세과-441, 2011.09.27)을 참고하시기 바랍니다. 【관련 참고자료】 1. 사실관계 ○ 父 자금 7,000만원과 子 자금 7,500만원을 합하여 아파트 구입 ○ 아파트는 子가 사되, 父가 집을 살 때 父의 자금 7,000만원에 대해 子의 집에 임차하는 것으로 전세계약서를 작성함 ○ 子가 해당 아파트에 대해 매매(양도)의사가 있어 父가 현재 시세인 14,500 만원에 구입하기로 하고 이미 지급된 전세보증금을 제외한 7,500만원은 은행 대출을 받아 아들에게 지급하려고 함 ○ 자녀는 3년 전 결혼하여 다른 지역에 살고 있음 2. 질의내용 ○ 子에게 증여세 납부의무가 있는 지 여부 3. 질의 내용에 대한 자료 ○ 상속세 및 증여세법 제37조 【부동산 무상사용에 따른 이익의 증여】 ① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령 으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. <개정 2010.1.1, 2011.12.31, 2015.12.15> ② 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. <신설 2015.12.15> ③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항 및 제2항을 적용한다. <신설 2015.12.15> ④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 부동산의 무상 사용을 개시한 날 및 담보 이용을 개시한 날의 판단, 부동산 무상 사용 이익 및 담보 이용 이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2010.1.1, 2011.12.31, 2015.12.15> ○ 상속세 및 증여세법 제41조의4 【금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여】 ① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다. <개정 2011.12.31, 2013.1.1, 2015.12.15> 1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액 2. 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액 ② 제1항을 적용할 때 대출기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 대출기간을 1년 으로 보고, 대출기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 대출받은 것으로 보아 해당 증여재산가액을 계산한다. <신설 2015.12.15> ③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항을 적용한다. <개정 2015.12.15> ④ 제1항에 따른 적정 이자율, 증여일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2011.12.31, 2015.12.15> ○ 상속세 및 증여세법 제44조 【배우자 등에 양도한 재산의 증여 추정】 ① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 "배우자등"이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다. ② 특수관계인에게 양도한 재산을 그 특수관계인(이하 이 항 및 제4항에서 "양수자 "라 한다)이 양수일부터 3년 이내에 당초 양도자의 배우자등에게 다시 양도한 경우에는 양수자가 그 재산을 양도한 당시의 재산가액을 그 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다. 다만, 당초 양도자 및 양수자가 부담한 「소득세법」에 따른 결정세액을 합친 금액이 양수자가 그 재산을 양도한 당시의 재산가액을 당초 그 배우자등이 증여받은 것으로 추정할 경우의 증여세액보다 큰 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2011.12.31, 2015.12.15> ③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다. <개정 2013.5.28> 1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우 2. 파산선고로 인하여 처분된 경우 3. 「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우 4. 「 자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2제4항제1호 에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다. 5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 ④ 제2항 본문에 따라 해당 배우자등에게 증여세가 부과된 경우에는 「소득세법」의 규정에도 불구하고 당초 양도자 및 양수자에게 그 재산 양도에 따른 소득세를 부과하지 아니한다. 4. 관련 사례 ○ 상속증여세과-216, 2014.06.24 특수관계자간 자금거래가 금전소비대차 또는 증여에 해당되는지 여부는 당사자간 계약, 이자지급사실, 차입 및 상환 내역, 자금출처 및 사용처 등 당해 자금거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항임 ○ 재산세과-441, 2011.09.27 상속세 및 증여세법 제44조 제1항 의 규정에 따라 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은 법 시행령 제33조 제3항 각호에 의하여 명백히 인정 되는 경우에는 그러하지 아니하는 것으로, 귀 질의의 경우는 금융자료 등에 의한 금액이 매매대금인지 및 해당 금액의 자금출처관련 증빙을 확인하여 위에 해당하는지 여부를 판단할 사항임 또한, 상속세 및 증여세법 제44조 제1항 의 규정에 따른 증여추정이 적용되지 아니하는 재산은 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 당해 재산의 시가 보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 같은 법 제35조(저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여)의 규정이 적용되는 것임.